Het nieuwe asbestattest: obstakel of commercieel voordeel bij de verkoop van uw eigendom?

Vanaf 23 november moet u als eigenaar een asbestattest kunnen voorleggen bij de verkoop van een gebouw met bouwjaar 2000 of ouder.

De nieuwe informatieplicht is van toepassing zijn voor elke overdracht waarvan het compromis ondertekend wordt vanaf de datum 23 november 2022. De inhoud van het attest moet meegedeeld worden aan de koper bij het ondertekenen van het compromis.

Waarom moet asbest uit onze gebouwen geweerd worden ?

Asbest is massaal aanwezig en dit betekent een reëel gevaar voor onze gezondheid.
Deze stof werd tientallen jaren lang verwerkt in meer dan 3500 uiteenlopende toepassingen, tot het gebruik ervan in 1998 en 2001 in België verboden werd. In Vlaanderen zouden gebouwen en infrastructuur ouder dan 2001 vandaag zo’n 2,3 miljoen ton aan asbesthoudende toepassingen bevatten.

Asbesthoudende materialen, zoals bijvoorbeeld leien en golfplaten, staan in weer en wind. Ze laten heel wat van die asbestvezels los. Ook door slijpen, breken of boren komen vezels vrij. Deze zijn niet zichtbaar voor het blote oog. Door het inademen van losse asbestvezels kan na lange tijd longkanker, longvlies-, of buikvlieskanker ontstaan.

De Vlaamse Regering streeft ernaar onze leefomgeving uiterlijk tegen 2040 asbestveilig te maken. Die doelstelling staat niet op zichzelf, maar maakt deel uit van een breder beleid.

Een goede inventarisering is het begin van alles.

De Vlaamse Regering wil met haar asbestafbouwbeleid zo snel mogelijk al het aanwezige asbest in Vlaamse gebouwen en woningen, gebouwd voor 2001 in kaart brengen. Door asbest in slechte staat op te sporen en te verwijderen wil ze Vlaanderen tegen uiterlijk 2040 asbestveilig maken.

Vanaf 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van woningen en gebouwen gebouwd voor 2001. Meer nog, tegen 2032 moet iedere gebouweigenaar van een woning of een gebouw gebouwd voor 2001 over een asbestattest beschikken.
Bij verhuur is de eigenaar die over een asbestattest beschikt, verplicht om een kopie te bezorgen aan de (nieuwe) huurders.

Waarom moet een asbestattest enkel opgesteld worden voor gebouwen die voor 2001 gebouwd werden ? De reden is eenvoudig: in gebouwen van na 2000 is het gebruik van asbesthoudende materialen verboden.

Wat is een asbestattest ?

Een asbestattest is het resultaat van een asbestinventarisatie van een gebouw. Op basis van deze inventarisatie levert de OVAM voor elk gebouw een uniek asbestattest af.

Dit attest bevat informatie over asbest in het gebouw en toetst of het asbestveilig is. Het beschrijft voor een normaal gebruik van het gebouw welke materialen of gebouwonderdelen asbest (kunnen) bevatten en wat de staat is van het asbest. Het attest geeft ook advies over hoe het veilig kan beheerd of verwijderd worden, zodat u als eigenaar het gebouw asbestveilig kan maken.

Hoe verloopt een asbestinventarisering ?

Als eerste stap wordt eerst alle technische informatie over uw gebouw verzameld. De asbestdeskundige raadpleegt de relevante, bruikbare documenten, zoals plannen, foto’s, eerdere attesten, … Het is belangrijk om zoveel mogelijk documenten ter beschikking te stellen van de deskundige.

Daarna voert de deskundige de zogenaamde niet-destructieve inspectie ter plaatse uit. Bij dit onderzoek is enkel een visuele inspectie van de waarneembare materialen nodig.

De deskundige moet geen zaken demonteren of afbreken om het ingesloten materiaal op te sporen. Een niet-destructieve asbestinventaris beschrijft enkel de materialen die een risico kunnen vormen bij het dagelijks gebruik van het gebouw. Tijdens de inspectie worden nooit wanden of vloeren beschadigd om ingesloten asbest op te sporen.

Hij moet wel loszittende materialen opheffen of verplaatsen (bijvoorbeeld dakpannen). Het kan wel zijn dat hij lokaal, kleine beschadigingen aanbrengt om een monster te kunnen nemen voor labo-analyse. Zo kan bepaald worden of het materieel asbesthoudend is of niet.

Tijdens de inspectie inventariseert de asbestdeskundige op die manier de asbestverdachte materialen, beoordeelt hun toestand en het risico dat er van uitgaat. Hij/zij geeft advies over de asbestverdachte materialen die weggenomen moeten worden. In afwachting van verwijdering geeft hij/zij ook aan hoe het risico ondertussen beheerd kan worden en wat de mogelijke verwijderingsmethodiek is.

De data van de inventarisatie worden rechtstreeks ingevoerd in de asbestinventarisatiedatabank. Zo kan de asbestdeskundige een asbestattest aanvragen en bezorgen aan de opdrachtgever.
Voor een asbestattest is een niet-destructief onderzoek in principe voldoende.

Waarom toch een destructief onderzoek uitvoeren ?

U kan als eigenaar er toch vrijwillig voor kiezen om een (aanvullend) destructief onderzoek te laten uitvoeren. Dit kan het geval zijn wanneer u bijvoorbeeld van plan bent om (een deel van) het gebouw te renoveren.
De opdracht wordt dan gegeven om een aanvullend destructief onderzoek te doen. In dit geval neemt de asbestdeskundige enkele monsters, waardoor materialen worden beschadigd of gedemonteerd.

Een destructief onderzoek kan een belangrijk pluspunt zijn voor de waarde van uw eigendom. Bij een destructief onderzoek worden ook de achter- en tussenliggende materialen in de inventaris opgenomen. U krijgt een uitgebreidere inventaris met veel meer informatie.

Hoe kan dit uitgebreide asbestattest voor u een voordeel zijn ?

Vindt u de opmaak van dit attest een bijkomende administratieve last ?
Bent u van mening dat de kostprijs niet opweegt tegen het voordeel ?
Ziet u op het eerste zicht het nut er niet van in ?

We begrijpen dat deze nieuwe verplichting terechte vragen oproept. Het zadelt u als eigenaar immers met extra werk op.

Ooit was asbest een populair product in tal van toepassingen, maar nu is het verguisd wegens de ernstige gezondheidsrisico’s. Het is dan ook van groot belang dat de asbesthoudende materialen volledig geïnventariseerd worden. Zo kunnen ze bij de eerste gelegenheid veilig verwijderd worden.

Alhoewel binnenkort een asbestattest verplicht is bij de verkoop van een gebouw opgericht vóór 2001, hebt u als eigenaar de mogelijkheid hier uw voordeel uit te halen. U kan ervoor opteren om niet zichtbare materialen ook te laten onderzoeken. U krijgt dan een uitgebreider asbestattest met meer informatie.

Kopers zijn zich immers ook bewust van de gevaren van de aanwezigheid van asbest in de woning. Het valt te verwachten dat de mogelijke en/of effectieve aanwezigheid van asbest een steeds belangrijker rol zal spelen bij de uiteindelijke verkoopprijs. Als u de kandidaat-kopers meer informatie kan meedelen, op basis van een grondiger onderzoek, dan geeft uw eigendom meer vertrouwen dan andere vergelijkbare, te koop staande eigendommen met slechts een beperkt asbestattest.

Laat u daarom correct adviseren wanneer u uw eigendom te koop stelt. Bij Immo Pinson luisteren we naar uw specifieke situatie en noden.
Reeds van bij de aanvang stellen we een volledig verkoopdossier samen. We bekijken samen welke attesten nodig zijn bij de verkoop van uw eigendom en we vragen ze voor uw aan.

Zo is de verkoopovereenkomst (het compromis) waterdicht en bevat ze alle nodige vermeldingen. U komt bij het verlijden van de akte bij de notaris dus niet plots voor verrassingen te staan.

Wilt u nog meer informatie of wenst u een vrijblijvend gesprek over de waarde van uw eigendom ? Bel ons dan op 058 42 00 25 of stuur een mailtje naar info@immopinson.be